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「华电能源股吧」盛松成:供需结合促进房地产市场健康发展

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:170

12月21日,在以“深化竞争中性改革,激发经济发展动力”为主题的新闻发布会上,上海财经大学高级研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布了《中国宏观经济形势分析与预测年度报告(2019-2020)》。

会上,上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融学院常务副院长盛松成致辞。他说,刚刚召开的中央经济工作会议指出,要坚持“房子是为了居住,不是为了投机”的定位,全面落实以城市政策为基础的长效管控机制,稳定土地价格、房价和预期,促进房地产市场稳定健康发展。前几天,国务院副总理韩在住房和城乡建设部召开座谈会,强调:坚持稳字当头,搞好住房和城乡建设。

盛松成认为,中国房地产行业整体呈下降趋势。房地产投资持续下滑,可能导致供应相对紧张,未来可能导致房价上涨。此外,房地产市场集中度逐渐提高,大型房企应对监管的能力增强,房地产监管的有效性减弱。长期以来,土地供应与人口的不匹配以及土地供应结构的问题继续影响着整体市场的稳定。

为了稳定房地产业的发展和中国经济的整体发展,有必要关注中国房地产市场的结构性问题,如供需平衡、人地匹配、土地供应结构等。,以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为目标,采取有效措施促进房地产市场健康发展,支持房地产业合理融资需求,调整土地供应结构,增加住房供应,加强房价预期管理,继续建立和完善市场长效机制

平衡供需缺口,稳定房价波动

盛松成指出,从长期来看,中国的住房需求主要包括城市化进程中新增城市人口的住房需求和城市存量住房的折旧和拆迁需求。根据国务院发布的《全国人口发展规划(2016-2030年)》,2030年中国城镇化率的预期发展目标是70%,未来12年中国城镇人口将增加2.15亿。与此同时,中国的家庭结构趋于小型化,这将导致城市家庭的增加。如果考虑到住房改善的需求,未来中国新建住房的需求会更大。

2019年1-11月,房地产开发投资同比增长10.2%,为今年以来最低。房地产开发投资增速半年多来一直在下降。截至9月底,房地产贷款同比增速连续14个月下降,比去年年底下降4.4个百分点。9月末,人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%;今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%,比去年低6.2个百分点。无论从存量还是增量来看,我国房地产融资比重基本恢复到正常年份的水平。此外,房地产企业的表外融资也大幅缩水。截至今年第三季度末,房地产投资信托资金余额2.78万亿元,比第二季度减少1480.67亿元,比上季度减少5.05%。这是自2015年第四季度以来,新规模首次出现负增长。

房地产投资下降可能会对稳定房价产生影响。11月底,全国商品房销售面积为22281万平方米,库存回落至2012年底水平。如果房地产投资继续下降,不仅会拖累经济增长,还会导致未来房价上涨,因为供应量相对不足。保持房地产投资适度增长符合“稳定地价、稳定房价、稳定预期”,稳定房价需要供需平衡。

我们应该通过供求结合来促进房地产市场的健康发展。中国房地产需求仍处于较高水平。单纯抑制需求并不能从根本上解决问题,反而会造成更大的反弹。实践证明,供需结合的调控模式更为有效。保证房地产开发投资的合理增长,坚持限购限贷,是这一调控理念的具体体现。

合理的投资布局缓解地区不平衡

盛松成表示,中国房地产调控仍面临供给侧区域布局不平衡的问题。一是房地产开发投资结构不平衡,部分地区投资增速与人口情况不符。2019年1-11月,西部房地产开发投资同比增长15.3%,而东部仅为8.3%。但从人口结构来看,2018年东部地区人口达到5.38亿,占全国总人口的38.52%;中部地区人口3.71亿,占26.6%;西部地区人口3.8亿,占27.2%。中西部地区如果过度投资,还是会有供过于求的风险。如果东部地区投资放缓,可能会导致供给不足和房价上涨的压力。

第二,土地市场供应与人口状况不匹配。我们通过土地规划建筑面积的交易量和商品房的交易情况来计算各城市潜在住房供应量的增减。这一轮调控政策出台以来,土地供需缺口大的城市有60%在中西部地区,三四线城市也不少。总体而言,这些城市的人口支撑相对较弱。在东部一线城市和核心二三线城市,土地供给明显小于需求,形成明显反差。要继续实施“按城市执行政策”的政策,适当增加人口净流入城市的土地供应。对人口持续流入、产业基础较好的大中城市房地产项目,应支持合理、必要的融资需求;对于人口持续外流、工业基础差的萎缩城市,要严格控制资本流入,甚至加强调控。

优化土地供应结构,提高配置效率

从土地供应结构来看,我国土地供应中非住宅用地的供应明显过多,导致住房供应相对紧张。从国际比较来看,纽约工业用地仅占总用地规模的3.48%(2014年,下同),而东京工业用地占总用地规模的6%(2011年,不包括交通设施用地,下同),而中国一线城市工业和物流仓储用地比例的加权平均值为28.78%(2016年)。即使考虑到统计口径的差异,中国一线城市的工业用地比例也明显高于纽约、东京等西方主要城市。居住用地比例纽约为42.52%,东京为86.47%,中国一线城市仅为27.90%(2017年)。商业用地方面,纽约和东京分别占3.91%和5%,中国一线城市占6.93%(2017年)。

土地供应不合理,给商品房销售造成了很大压力。2019年11月,全国一线城市商业建筑去污周期达到48.72个月,上海已超过100个月。

盛松成强调,一句话,房地产调控不是抑制房地产市场的发展,而是使房地产市场的发展相对可控,适应整体经济发展水平,协调供求关系。从长远来看,这也将促进中国经济的健康可持续发展。

中国房地产调控要注意结构性问题。要注意保持土地供应的增长,改善土地和住房供应结构。供给侧监管是房地产市场稳定的基础。不以房地产业为短期经济刺激,意味着房地产业在长期内必然会实现与整体经济的协调发展,避免大起大落,这也将稳定当前的房地产市场预期。

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