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林彩仪:买房还是租房划算? 中金黄金股票分析

来源:股票新闻 作者:佚名 浏览量:219

作者:华安基金首席经济学家,中国首席经济学家论坛主任林彩仪

从生活成本的角度来看,抵押贷款购买者的每月生活成本大约是租房者的2.6倍。

那么,为什么有那么多人选择买房而不是租房呢?各种非财务因素,例如孩子上学的户口需求,拥有住房的幸福感以及对租金可能继续上涨的担心,是购房者愿意牺牲巨大的经济收益来换取金钱的重要原因心理上的满足感。

可以看出,在购房方面,安全感和幸福感非常昂贵。

林才艺孔越/文字

只要没有严重的通货膨胀,在可预见的将来房地产价格就很难大幅上涨。因此,投资房地产(买房)将是收益率相对较低的资产分配选择。

从2019年10月8日开始,将根据最近一个月贷款的相应期限的价格报价率(LPR)形成新发行的商业个人住房贷款利率。在这种浮动利率模型中,如果存在实质性通货膨胀,那么随着通货膨胀指数的上升,贷款利率将相应地上升。由于大量的房地产抵押贷款,利率变化对利息成本有重大影响。因此,即使出现实质性的通货膨胀,房价上涨与通货膨胀保持同步,其利息支出的增长也将与通货膨胀保持同步。

1.购房成本取决于首付的机会成本加上每月的本金和利息。

随着住房抵押融资工具的普及,大多数人购买房屋选择抵押贷款(有些拥有公积金帐户的人也可以选择公积金和商业贷款抵押的组合)。商品房贷款的首付比例在20%到25-35%之间,平均为30%。例如,购买一处市场价值为一千万美元的物业,需要一次性支付首期付款三百万元人民币和各种手续费。首付的机会成本和购房税构成购房成本的重要组成部分。将银行理财产品的平均收益率作为购房首付的机会成本。过去十年的平均理财收入在4.3-5.3%之间。即使不计算复利,年化收益率约为4.3%,购房者首付的最保守的机会成本也可以计算为每年约130,000。

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除了首付成本外,购房的另一个主要成本是偿还贷款的本金和利息,因为个人住房抵押贷款的偿还期通常在10年之间。-30年,可以估计住房贷款的利率范围大约为5.4-5.7%25,平均利率大约为5.56%25(图1,图2)。固定为5%,则需要在30年内偿还700万笔贷款,利息为634.44万欧元,因此,还本付息的总成本为13344.400欧元。

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2.购房的潜在收入是租金加上投资房地产价格上涨带来的预期收入

发达国家的历史数据表明,在后工业化时代,尽管存在短期波动,但房价的长期趋势基本上与CPI保持同步(参见图3,图4)。,图5,图6以获得详细信息。)

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不难推断,如果没有严重的通货膨胀,购房资产远低于最保守的银行理财产品收入。

从2019年10月8日开始,新的商业个人住房贷款利率以贷款市场报价利率为基础在最近一个月对应的期限(LPR)定价基准是通过加分形成的。在这种浮动利率模型中,如果存在实质性的通货膨胀,则贷款利率将与通货膨胀指数相应地上升。

由于房地产抵押贷款的大量增加,利率变化对利息成本的影响非常显着,因此,即使出现较大的通货膨胀,房价与通货膨胀同步上升,利息支出的增长也会与同步

3.租房子成本等于租金支出,租金增长受到租户收入增长的限制

国际主要城市的经验数据表明,租金收入比的上限为45%25,目前接近此上限。仅新加坡,巴黎和洛杉矶。

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截至2019年底,北京,上海,广州和深圳的租金收入比分别是27%和28%。尽管与东京的31%和香港的32%仍有一定距离,但考虑到教育和医疗保险等公共安全保障水平的差异,该市已经是世界上租金负担最重的城市。因此,从一线城市租金指数的同比变化来看,尽管仍有租金上涨的空间,但幅度有限。经验数据也证实了这一趋势。自2019年以来,租金已稳定下来。这主要与三平方公里内租房者的收入增加有关。

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目前,北京和上海的核心区域租金与价格之比约为1.5%25-1.8%25,最高不超过2%25,这大大低于无风险收益。由于租金收入受到租户中位数收入的限制,因此未来很难有很大的增长空间。因此,房价越高,与买房相比,租房的相对成本就越低。

2019年,国家出台了各种政策,逐步纠正住房租赁的混乱局面,规范房地产住房租赁市场的发展,包括建立一系列住房信息平台,大力发展人才公寓,很快。可以预见,在供给多元化的政策环境下,稳定的租金将是未来的基本趋势。

4.租房收入等于预付定金的财政收入加上购房还款成本的节余

租房收入可以原则上分为两部分。首先是预付定金。购房的机会成本(财务管理收入);第二,每月不买房节省的本金和利息以及财务管理收入。

2019年银行理财产品的平均收益率为4.26%25,政府债券指数收益率为4.35%25(表1),平均费用为首付的机会成本(300万现金输入)。没有复利,年财务管理收入约为130,000。

另一个隐藏的好处是免除了39.2万元的抵押贷款还款39.2万元(图1,图2)。

在排除了租房费用之后,与买房相比,可财务衡量的收入(省钱)大约为322,000。(13%2B39.2-1000×2%25=32.2)

这是最保守的财务管理方法所带来的出租房屋的财务收入。

如果您认为中国的商品住宅有70年的使用寿命,并且房价的长期估值必须计算随着房屋老化而增加的折旧损失,那么购买房地产的财务收益可能超过上述估计值。

计算结论:从住房成本的角度来看,购房者的每月住房成本约为租房者的2.6倍。

购房者的年度住房成本=130,000银行财务收入损失%2B392,000本金和利息支出=522,000

房客的年生活成本=1000万*2%25(一线城市的平均租金收益率为1.5%25-2.5%25)=200,000

以上计算基于两个前提:

1.不考虑通货膨胀率和浮动贷款利率的变化。

2.不考虑房价的上涨和下跌以及房屋折旧价值的损失。

从以上粗略计算,可以看出,每月购房1000万元的显性支出和隐性损失高达43500元,而租用该房的月租金支出则高达43500元。同样的价格只有16,700。

那么,为什么有那么多人选择买房而不是租房呢?各种非财务因素,例如孩子上学的户口需求,拥有住房的幸福感以及对租金可能继续上涨的担心,是购房者愿意牺牲巨大的经济收益来换取金钱的重要原因心理上的满足感。

可以看出,在是否要买房的问题上,安全感和幸福感是很昂贵的

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